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  • Santiago Rossi

¿Cuáles son las diferencias entre una tasa nominal y una tasa efectiva en un préstamo hipotecario?

Actualizado: 12 de oct de 2019




A la hora de pedir un préstamo hipotecario son muchos los que se han visto sorprendidos ante la lluvia de conceptos financieros que empiezan a llegar. Amortización, cuota fija, cuota variable, capital, seguros, tasas de interés, etc.


Esto puede generar confusión y muchas personas prefieren pasar la página y confiar en su entidad bancaria, aún sin tener claro el tipo de compromiso que están adquiriendo. No es lo recomendable, pero desafortunadamente ocurre con frecuencia.

En este articulo vamos a aclararte todo lo relacionado con las tasas de interés y los diferentes componentes que la afectan. ¡No perdamos tiempo y vamos al grano!


Interés y Tasa de Interés

El interés es en lenguaje simple “el costo del dinero”, lo que me cuesta pedir prestado una cantidad x de dinero, y la tasa de interés es como se mide ese costo. Hasta aquí todo muy sencillo.


Tasas de interés nominales y tasas de interés efectivas


Muchas son las personas que entran en pánico cuando les hablan de tasas de interés nominales y tasas de interés efectivas al momento de solicitar un préstamo hipotecario… ¿Son lo mismo? ¿Son diferentes? ¿Dónde está el truco?, pueden ser algunas de las dudas que surgen.


La tasa de interés nominal es aquella que se calcula con base a un periodo de tiempo determinado, teniendo en cuenta únicamente el valor del monto solicitado.


Por otra parte, cuando hablamos de una tasa de interés efectiva nos indica lo que realmente pagamos por un crédito, y aquí se incluyen los periodos de pago, todos los costos/gastos como las comisiones, seguros y otros gastos en los cuales se pueda incurrir.


En El Salvador, los créditos hipotecarios están estructurados de tal forma que los intereses se calculan de forma diaria sobre saldos, y dado que la cuota es fija, la diferencia entre intereses mensuales y la cuota es lo que pagamos al capital.

Adicional a la cuota de financiamiento (capital + intereses) se le deben sumar otros costos, como los seguros requeridos para poder optar a un crédito.

Los seguros mínimos requeridos son el seguro de daños sobre el inmueble hipotecado y el seguro de vida/deuda que cubre muerte e invalidez permanente.


Veamos un caso practico para aclarar los conceptos arriba detallado.


Caso Práctico


Luis necesita un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda por $100.000 y quiere pagarlo en 20 años. Viendo las ofertas del mercado, Luis se interesó en una oferta con una tasa del 6.99%. Hasta aquí lo que normalmente se publicita o comunica, pero ahora pasamos a calcular el costo real de este crédito.


La tasa del 6.99% es la tasa nominal anual, pero la realidad es que el pago se va a realizar en periodos mensuales, y tiene que pagar una comisión por desembolso del 0.5% sobre el monto del crédito, así como un seguro de deuda y un seguro contra daños de la propiedad hipotecada y la cuota quedara de la siguiente forma.


Cuota por financiamiento: $774.7 (incluye capital e intereses sobre saldos)

Comisión por desembolso: $500 (se paga una sola vez)

Seguro de deuda: $58.33

Seguro de daños: $50 + IVA

Cuota total, fija y recurrente: $774.7 + $58.33 + $56.5 = $889.53

En este caso, su tasa efectiva anual es del 9.17% (versus la tasa nominal anual del 6.99% de un principio)


¿Se han preguntado o han escuchado a un amigo o familiar que pagan mes a mes su cuota del préstamo, pero el saldo del crédito no baja proporcionalmente?

En el gráfico abajo detallamos la composición de la cuota del crédito de Luis a través de los 20 años. Si vemos, la cuota total a pagar es fija y constante, así como lo seguros, sin embargo, los intereses y capital abonado no lo son.


Dado que los intereses se calculan sobre saldos, los primeros años los intereses son mucho mas altos (en el primer año el 65% de los pagos totales son intereses, en el año 10 e; 42% son intereses y en el ultimo año solo el 3%)


Consejos.

  • Las tasas nominales son menores que sus equivalentes efectivas, tal y como lo vimos en el ejemplo anterior, por lo que es importante asesorarte antes de adquirir un crédito


  • A la hora de comparar tasas y cuotas entre entidades financieras debemos hacerlo bajo los mismos términos.


  • Los seguros asociados a los créditos impactan en forma significativa en la cuota total (en el caso anterior casi el 15% de la cuota) y estos pueden conseguirse en muchos casos a un valor mucho menor con una buena asesoría de un bróker hipotecario


  • Los plazos, los requisitos previos, los niveles de ingresos mínimos exigidos, la calidad en la atención y la rapidez de los procesos son también elementos que se deben tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo hipotecario.


  • La asesoría de un bróker hipotecario es indispensable para tomar la mejor decisión sin poner en riesgo su futuro y el de su familia, asegurando así las mejores condiciones disponibles para tu caso particular.


  • Un bróker hipotecario es independiente, y va a asesorarte en adquirir lo mejor del mercado, incluso haciendo combinaciones de ofertas, y un ejecutivo bancario va a ofrecerte el producto específico del banco para el cual trabaja, independientemente sea lo que necesites.

Ahora en El Salvador, LINCE FINANCIERO, te ayuda a encontrar el banco o institución financiera que mejor se adapte a tus necesidades.


Encontrar el crédito hipotecario adecuado para ti o mejorar las condiciones del que ya tienes, no tiene que ser un problema si hablas con LINCE FINANCIERO



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